O que é o investimento em imobiliário?
A nossa casa é ou não é um investimento?
Na maioria dos países o imobiliário é a parcela mais importante do património das famílias
O que é o investimento em imobiliário?
O imobiliário é uma classe de ativos, bens ou propriedades reais que inclui terrenos, casas, fábricas, quintas, etc., ou seja, todo um conjunto de propriedades ligado a terrenos, seja natural ou feito pelo homem.
Existem cinco categorias principais de imóveis: habitação, comercial, industrial, terreno e de uso especial como os terrenos agrícolas ou florestais.
Podemos investir em imóveis diretamente, comprando uma casa ou outra qualquer propriedade para arrendar.
E podemos investir indiretamente através de fundos de investimento imobiliário, sejam mais específicos como os Real Estate Investment Trust ou REIT), mais gerais como os fundos de investimento tradicionais ou ETF ou os fundos privados (de “private equity”).
O imobiliário é um bem muito heterogéneo, mesmo pertencente a uma mesma categoria, como por exemplo o residencial.
A principal componente da determinação do seu valor é a localização e o seu uso.
Neste artigo iremos abordar a importância do imobiliário no património das famílias e analisar a sua rendibilidade, incluindo a comparação com a rendibilidade das ações e das obrigações.
A nossa casa é ou não é um investimento?
Esta é uma questão bastante controversa.
A maioria dos académicos e especialistas de gestão de investimentos e património entende que a nossa casa não é um investimento, mas um ativo.
Consideram-no só como um ativo porque não é suficientemente líquido para ser tido como um investimento, colocando-a mais a par das obras de arte e outros colecionáveis ou mesmo do nosso automóvel.
Note-se que alguns especialistas mais puristas até consideram que a nossa habitação nem sequer é um ativo, mas antes um bem que consumimos e que nos fornece abrigo.
O seu entendimento é de que a casa em que vivemos pode ser desde um bem a um investimento.
É um bem que usamos, que não perspetivamos transacionar ou vender num prazo razoável, com o qual desenvolvemos uma relação mais afetiva ou sentimental do que racional e emotiva.
Em nossa opinião a nossa casa é certamente um ativo.
Aliás, as várias entidades financeiras, e não só, classificam-na como um ativo real, não financeiro, parte integrante do património das famílias, sendo para muitas o maior ativo.
Consideramos também que pode ser vista como um investimento desde que estejamos disponíveis para o alienar quando assim o entendermos ou necessitarmos.
Além disso, na avaliação da sua rendibilidade devem ser considerados todos os custos e encargos com a mesma, incluindo os custos com o empréstimo hipotecário (caso exista), os seguros e todos os encargos de conservação e manutenção, podendo deduzir-se o custo de oportunidade de uma renda equivalente.
Na maioria dos países o imobiliário é a parcela mais importante do património das famílias
Na maioria dos países, os ativos não financeiros, em que o imobiliário é a principal componente, têm um peso maior do que os ativos financeiros no património líquido das famílias, como podemos ver neste estudo do Credit Suisse realizado em 2017
As exceções são os países mais desenvolvidos como os EUA, muitos países nórdicos, a Suíça, o Japão e o Reino Unido, em que os ativos financeiros têm mais peso.
Sublinhe-se que nestes dados, o ativo de habitação própria está incluído nestes valores de riqueza ou património pessoal.
Os ativos reais também são mais relevantes do que os financeiros quando medidos em percentagem do rendimento disponível das famílias, sobretudo nos países europeus:
Os fatores que distinguem a alocação entre os países são normalmente de seis ordens, alguns específicos ao imobiliário e outros aos investimentos em geral.
Relativamente aos específicos ao imobiliário, o primeiro fator é a capacidade ou acessibilidade aquisitiva (“affordability”) que se pode avaliar pela relação entre o preço das casas e os salários, o rendimento ou a riqueza.
Segundo, o valor relativo do ativo, normalmente medido entre o valor da compra casa comparado com o do arrendamento.
Terceiro, a mobilidade do trabalho, na medida em que quanto maior a mobilidade menor a predisposição para comprar devido aos custos de transação.
Adicionalmente, há outros 4 fatores não específicos, mas ligados aos investimentos em geral.
Primeiro, o maior nível de riqueza média das famílias, que normalmente conduz a uma maior alocação a ativos financeiros.
Segundo, um mercado de capitais mais evoluído resulta num maior investimento financeiro.
Terceiro, um sistema de proteção social inferior a outros países com o mesmo grau de desenvolvimento torna necessário investimentos financeiros complementares de reforma.
Quarto, uma cultura menos enraizada de propriedade da casa própria e uma menor mobilidade geográfica.
O gráfico seguinte centra-se na realidade europeia:
Todos os fatores anteriores explicam porque é que o imobiliário é particularmente importante nos países do Europa do Sul.
Nos países emergentes o peso dos ativos não financeiros, em particular do imobiliário, ainda é maior:
Nas principais economias emergentes, como a China, India e a África do Sul, o imobiliário representa entre 50% e quase 80% do património total. As razões são as mesmas, em muitos casos a ausência de alternativas de investimento disponíveis.
