¿Qué es la inversión inmobiliaria?
¿Es nuestra vivienda una inversión?
En la mayoría de los países, los bienes raíces son la parte más importante del patrimonio de los hogares.
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
El inmobiliario es una clase de bienes inmuebles, activos o propiedades que incluye tierras, casas, fábricas, granjas, etc., es decir, todo un conjunto de propiedades vinculadas a la tierra, ya sean naturales o artificiales.
Hay cinco categorías principales de bienes inmobiliarios: vivienda, comercial, industrial, tierra y uso especial como tierra agrícola o forestal.
Podemos invertir en bienes inmobiliarios directamente, comprando una casa o cualquier otra propiedad para alquilar.
Y podemos invertir indirectamente a través de fondos de inversión inmobiliaria, ya sean más específicos como fondos de inversión inmobiliaria o REIT), más generalmente como fondos de inversión tradicionales o ETFs o fondos de capital privado.
El sector inmobiliario es un activo muy heterogéneo, incluso perteneciente a la misma categoría, como el residencial.
El componente principal para determinar su valor es la ubicación y el uso.
En este artículo abordaremos la importancia del sector inmobiliario en los activos de los hogares y analizaremos su rentabilidad, incluyendo la comparación con la rentabilidad de acciones y bonos.
¿Es nuestra vivienda una inversión?
Este es un tema bastante controvertido.
La mayoría de los académicos y expertos en gestión de inversiones y patrimonio entienden que nuestro hogar no es una inversión, sino un activo.
Solo lo consideran como un activo porque no es lo suficientemente líquido como para ser tomado como una inversión, poniéndolo más encima de las obras de arte y otros objetos de colección o incluso de nuestro automóvil.
Cabe destacar que algunos expertos más puristas incluso consideran que nuestra vivienda ni siquiera es un activo, sino más bien un bien que consumimos y que nos proporciona cobijo.
Su comprensión es que la casa en la que vivimos puede ser de un bien a una inversión.
Es un bien que utilizamos, que no tenemos la perspectiva de comerciar o vender en un plazo razonable, con lo que desarrollamos una relación más afectiva o sentimental que racional y emocional.
En nuestra opinión, nuestra casa es sin duda un activo.
De hecho, las distintas entidades financieras, y no sólo, lo clasifican como un activo real, no financiero, parte integrante del patrimonio de las familias, siendo para muchos el mayor activo.
También consideramos que puede ser visto como una inversión siempre y cuando estemos disponibles para alienarlo cuando lo veamos o lo necesitemos.
Además, al evaluar su rentabilidad, se pueden deducir todos los costos y cargos con él, incluidos los costos de préstamos hipotecarios (si los hubiera), el seguro y todos los cargos de conservación y mantenimiento, y el costo de oportunidad de un ingreso equivalente.
En la mayoría de los países, los bienes inmobiliarios son la parte más importante del patrimonio de los hogares.
En la mayoría de los países, los activos no financieros, donde el inmobiliario es el componente principal, tienen un mayor peso que los activos financieros en el patrimonio neto de los hogares, como podemos ver en este estudio de Credit Suisse realizado en 2017.
Las excepciones son los países más desarrollados como Estados Unidos, muchos países nórdicos, Suiza, Japón y Reino Unido, donde los activos financieros tienen más peso.
Cabe destacar que en estos datos, el propio activo de vivienda se incluye en estos valores de riqueza o activo personal.
Los activos reales también son más relevantes que los activos financieros cuando se miden como porcentaje de la renta disponible de los hogares, especialmente en los países europeos:
Los factores que distinguen la asignación entre países suelen ser seis órdenes, algunos específicos para bienes raíces y otros para inversiones en general.
En relación con los bienes raíces específicos, el primer factor es la asequibilidad que puede evaluarse por la relación entre el precio de la vivienda y los salarios, los ingresos o la riqueza.
En segundo lugar, el valor relativo del activo, generalmente medido entre el valor de la compra de la casa en comparación con el del arrendamiento.
En tercer lugar, la movilidad laboral, en la medida en que cuanto mayor sea la movilidad, menor será la predisposición a comprar debido a los costes de transacción.
Adicionalmente, existen otros 4 factores no específicos, pero vinculados a las inversiones en general.
En primer lugar, el mayor nivel de riqueza promedio de los hogares, que generalmente conduce a una mayor asignación a los activos financieros.
En segundo lugar, un mercado de capitales más evolucionado se traduce en una mayor inversión financiera.
En tercer lugar, un sistema de protección social inferior al de otros países con el mismo grado de desarrollo hace necesario proporcionar inversiones financieras adicionales en la jubilación.
Cuarto, una cultura menos arraigada propiedad de la propia casa y una menor movilidad geográfica.
El siguiente gráfico se centra en la realidad europea:
Todos los factores anteriores explican por qué los bienes raíces son particularmente importantes en los países del sur de Europa.
En los países emergentes el peso de los activos no financieros, en particular los inmobiliarios, es aún mayor:
En las principales economías emergentes como China, India y Sudáfrica, los bienes raíces representan entre el 50% y casi el 80% de la riqueza total. Las razones son las mismas, en muchos casos la ausencia de alternativas de inversión disponibles.
