Nos inquéritos realizados às famílias, o investimento em imobiliário é considerado um dos melhores investimentos a longo prazo
Num período muito longo, desde 1900 até à data, as rendibilidades do investimento imobiliário residencial foram muito inferiores às das ações
Contudo, nas décadas mais recentes valorização dos fundos de investimento imobiliário comparada com a das ações e das obrigações foi bastante mais interessante
Na parte 1 deste artigo vimos os tipos, os benefícios e o peso do investimento imobiliário no património das famílias.
Neste artigo iremos abordar as rendibilidades do investimento imobiliário, comparando-as com as dos investimentos nas principais classes de ativos, ações e obrigações.
Nos inquéritos realizados às famílias, o investimento em imobiliário é considerado um dos melhores investimentos a longo prazo
Depois de termos visto como as famílias distribuem o seu património nos principais países do mundo, vale a pena investigar como é que o comparam relativamente aos ativos financeiros.
Os poucos estudos que existem são relativos ao mercado norte-americano, nomeadamente o inquérito anual realizado pela Gallup:
Desde 2013 que a maior parte famílias norte-americanas consideram o investimento em imobiliário como o melhor investimento a longo prazo, com cerca de 1/3 de votos.
Para cerca de 25% das famílias o melhor investimento de longo prazo é o investimento em ações e fundos de investimento enquanto para 17% são os depósitos e as contas poupança.
Cerca de 15% elegem o ouro como o investimento favorito a longo prazo.
É pena não termos uma análise ao nível dos rendimentos ou da riqueza das famílias porque seria bastante útil.
Não é difícil intuir que as famílias de património mais baixo ou até médio consideram que não têm dinheiro para investir nos mercados financeiros e estabelecem prioridade a compra de casa própria.
Por seu turno, as famílias afluentes ou mais ricas têm certamente uma maior alocação a investimentos financeiros, designadamente a ações.
Contudo, além disso há outros elementos de ordem mais geral que podem influenciar estes resultados.
Dum modo geral, as pessoas não têm uma ideia correta da rendibilidade do ativo imobiliário principal, que é a casa própria.
Quando pensam na rendibilidade desse ativo, fazem mal as contas. Desconsideram muitos dos custos da casa. Não tomam em linha de conta os seguros, nem as despesas de manutenção e conservação.
Sendo a casa própria geralmente adquirida com empréstimo bancário hipotecário, muitas famílias não entram em conta porque não se apercebem do efeito da capitalização dos juros nas dívidas versus nas ações ou obrigações.
Acontece até que muitas famílias não têm uma ideia correta do valor acumulado dos juros pagos.
Em muitos casos, fazem as contas ao valor de mercado da habitação própria comparativamente com o preço de aquisição, normalmente há muitos anos atrás, e corrigem esta diferença por uma estimativa muito baixa dos juros efetivamente pagos.
Num período muito longo, desde 1900 até à data, as rendibilidades do investimento imobiliário residencial foram muito inferiores às das ações
Nesta secção abordamos a valorização do imobiliário residencial comparada com a dos ativos financeiros.
A valorização do imobiliário foi muito diferenciada ao nível dos países desde 1900 até à data:
A Austrália foi o país em que a habitação mais se valorizou em termos reais, passando da base 100 para 1,297 em 2017.
Foi seguida pelo Reino Unido e Bélgica com valores entre as 650 e 780.
A Suíça e os EUA foram os países que observaram valorizações mais baixas, para 220 e 139 respetivamente.
O gráfico seguinte mostra a valorização das ações e obrigações norte-americanas no mesmo período permitindo comparações:
Os dois gráficos seguintes apresentam as valorizações destes ativos financeiros noutros países, onde se conclui que as valorizações não foram muito diferentes das dos EUA:
É óbvio que as rendibilidades das ações e das obrigações foram incomparavelmente superiores à do imobiliário. Ambos os gráficos estão em termos reais sendo a única diferença a base de partida de um valor de 1 no imobiliário contra 100 nos ativos financeiros. Assim, para os compararmos diretamente basta multiplicar ou dividir por 100.
O imobiliário valorizou-se entre 39% nos EUA e quase 13 vezes na Austrália (na maior parte dos países foi entre 2 a 5 vezes). As ações valorizaram-se 16,5 vezes e as obrigações 10 vezes, nos EUA, e nos outros países a realidade não é muito distinta.
No gráfico seguinte podemos confirmar esta realidade para o caso norte-americano, analisando a evolução dos preços dos imóveis residenciais e das ações nos EUA entre 1880 e 2016:
Neste período de quase 150 anos, o índice de riqueza criado pelo investimento em ações foi muito superior ao do imobiliário residencial.
100 dólares investidos em ações teriam gerado quase 50,000 dólares em 2016 enquanto somente 6,000 dólares no imobiliário, ou seja, uma diferença de quase menos de 10 vezes.
A inflação ficou com metade da valorização do imobiliário, pelo que em termos reais os 100 dólares renderam 3,000 dólares no imobiliário comparativamente com os mais de 45,000 das ações.
Contudo, nas décadas mais recentes valorização dos fundos de investimento imobiliário comparada com a das ações e das obrigações foi bastante mais interessante
O gráfico seguinte apresenta a valorização de um conjunto de ativos nos últimos 40 anos, entre 1972 e 2019:
Neste período, a valorização do investimento nos fundos de imobiliário REIT só foi superada pela das ações de empresas de pequena e média capitalização, de $213 para $324 dólares respetivamente.
A valorização das ações de grandes empresas atingiu $129 e a das obrigações $40.
A tabela periódica de retornos dos principais ativos dos últimos 20 anos também é ilustrativa:
A valorização dos fundos imobiliários REIT atingiu 10%, superior aos 7,5% das ações do S&P 500 e 4,8% das obrigações do tesouro.
A seguir apresentamos esta tabela em termos de rendibilidades anuais entre 2007 e 2021:
Também neste período, a valorização dos fundos imobiliários REIT foi maior do que a dos restantes ativos, com uma rendibilidade média anual de 23%, ligeiramente superior à das ações de pequenas e médias capitalizações, acima dos 17% das ações de maior capitalização, e muito mais alta do que os 3,3% das obrigações.
